بعد از خرید ملک در ترکیه هر سال چقدر خرج نگهداری آن میشوید؟ راهنمای کامل مالیات ملک، شارژ ساختمان، بیمهی اجباری زلزله داسک، آبونمانها، مالیات نظافت و مالیات اجاره با یک مثال عددی.
وقتی صحبت از خرید ملک در ترکیه میشود، بیشتر خریدارهای ایرانی فقط به قیمت خود ملک و هزینههای یکبارهی خرید فکر میکنند: پول ملک، مالیات انتقال سند و حقالزحمهی بنگاه. اما یک پرسش مهم معمولا فراموش میشود: بعد از اینکه سند به نام شما خورد، هر سال چقدر باید بابت نگهداری همان ملک خرج کنید؟ این هزینههای سالانه کوچک به نظر میرسند، ولی روی هم جمع میشوند و اگر از قبل برایشان برنامه نریزید، بازدهی واقعی سرمایهگذاری شما را پایین میآورند و گاهی شما را غافلگیر میکنند.
در این راهنما تمام هزینههای تکرارشوندهی نگهداری یک ملک در ترکیه را قدمبهقدم باز میکنیم: مالیات سالانهی ملک (emlak vergisi)، شارژ ساختمان (aidat)، بیمهی اجباری زلزله (DASK) و بیمهی اختیاری خانه، هزینههای ثابت آب و برق و گاز، مالیات نظافت محیط (cevre temizlik) و در پایان مالیات بر درآمد اجاره برای کسانی که ملک را اجاره میدهند. در آخر هم یک مثال عددی از هزینهی یکسالهی یک آپارتمان معمولی در استانبول میآوریم تا تصویر روشنی از رقم کل داشته باشید. این مقاله بخشی از راهنمای کامل خرید ملک و سرمایهگذاری در ترکیه است و در کنار بودجه و هزینهی واقعی خرید ملک در ترکیه و مالیاتها و هزینههای خرید ملک در ترکیه تصویر مالی کاملی به شما میدهد.
مالیات سالانهی ملک در ترکیه (emlak vergisi)
مهمترین هزینهی سالانهی هر مالک، مالیات ملک یا همان «emlak vergisi» است. این مالیات را شهرداری محل ملک میگیرد و مبلغ آن به دو چیز بستگی دارد: نوع ملک و اینکه ملک در یک شهر کلانشهر (buyuksehir) قرار دارد یا در یک شهر عادی.
نرخها بر اساس نوع ملک و شهر
پایهی محاسبه، ارزش دفتری ملک نزد شهرداری است، نه قیمت بازار. این ارزش که به آن «rayic» میگویند معمولا از قیمت واقعی معامله پایینتر است. نرخهای پایه در شهرهای عادی به این صورتاند:
- مسکونی (خانه و آپارتمان): ۰٪ممیز۱، یعنی یک در هزار از ارزش دفتری.
- تجاری (مغازه و دفتر کار): ۰٪ممیز۲، یعنی دو در هزار.
- زمین ساختمانی (arsa): ۰٪ممیز۳، یعنی سه در هزار.
- زمین کشاورزی (arazi): ۰٪ممیز۱.
نکتهی کلیدی برای خریدارهای ایرانی این است که در کلانشهرها، یعنی استانبول، آنکارا، ازمیر، آنتالیا، بورسا و دیگر شهرهای buyuksehir، تمام این نرخها دو برابر میشوند. پس یک آپارتمان مسکونی در استانبول با نرخ ۰٪ممیز۲ (دو در هزار) مالیات میخورد، نه یک در هزار. چون بیشتر خریدارهای ایرانی سراغ استانبول میروند، در عمل باید نرخ دو برابری را مبنا بگیرید.
سهم حفاظت از میراث فرهنگی و زمان پرداخت
روی مبلغ مالیات ملک، یک سهم اضافه به نام «کمک به حفاظت از داراییهای فرهنگی» هم گرفته میشود که برابر ۱۰٪ خود مالیات است. یعنی اگر مالیات سالانهی شما ۱۰۰۰ لیر باشد، در عمل ۱۱۰۰ لیر پرداخت میکنید.
مالیات ملک را میتوانید در دو قسط بپردازید: قسط اول در ماه مه (اردیبهشت تا خرداد) و قسط دوم در ماه نوامبر (آبان تا آذر). پرداخت را از طریق سامانهی ادارهی درآمد و مالیات ترکیه یا مستقیم از باجهی شهرداری انجام میدهید. اگر برای گرفتن شمارهی مالیاتی خود اقدام نکردهاید، راهنمای شمارهی مالیاتی در ترکیه را بخوانید، چون بدون آن نمیتوانید مالیات را رسمی پرداخت کنید.
شارژ ساختمان (aidat)
اگر ملک شما در یک مجتمع یا برجی با امکانات مشترک باشد، هر ماه باید شارژ ساختمان بپردازید که در ترکی به آن «aidat» میگویند. این هزینه ربطی به مالیات ندارد و به مدیریت ساختمان پرداخت میشود، نه به دولت.
شارژ ساختمان صرف نگهداری فضاهای مشترک میشود: نظافت راهپله و لابی، حقوق سرایدار، برق مشاعات، آسانسور، باغبانی و در مجتمعهای بزرگتر استخر، سالن ورزش، نگهبانی شبانهروزی و پارکینگ. هرچه امکانات مجتمع بیشتر باشد، شارژ ماهانه هم سنگینتر است.
مبلغ شارژ خیلی متغیر است. یک آپارتمان ساده در یک ساختمان کوچک بدون آسانسور ممکن است شارژ بسیار کمی داشته باشد، اما یک واحد در یک مجتمع لوکس با استخر و نگهبانی میتواند شارژی معادل چند صد دلار در ماه داشته باشد. برای سرمایهگذارها این نکته مهم است: شارژ سنگین، بخشی از درآمد اجاره را میخورد.
بیمهی اجباری زلزله (DASK) و بیمهی اختیاری خانه
ترکیه روی کمربند زلزله قرار دارد و به همین دلیل دولت یک بیمهی زلزله را برای همهی خانههای مسکونی اجباری کرده است. نام این بیمه «DASK» است که مخفف بیمهی اجباری بلایای طبیعی است.
چرا DASK اجباری است و چطور محاسبه میشود
بدون بیمهی DASK نمیتوانید بسیاری از کارهای رسمی ملک را انجام دهید. برای انتقال سند (تاپو)، برای گرفتن اشتراک آب و برق و برای گرفتن وام مسکن، داشتن DASK معتبر شرط است. پس این هزینه واقعا اختیاری نیست و باید هر سال آن را تمدید کنید.
هزینهی DASK بر اساس متراژ خانه و نوع سازه (بتنی، فلزی و غیره) محاسبه میشود. سازمان بیمه هر ماه یک قیمت پایه برای هر متر مربع اعلام میکند و این قیمت را در متراژ ناخالص خانهی شما ضرب میکنند. هرچه خانه بزرگتر و در منطقهی پرخطرتری باشد، حق بیمه بالاتر است. برای یک آپارتمان معمولی، هزینهی سالانهی DASK رقم نسبتا کوچکی است و در مقایسه با ارزش ملک ناچیز به حساب میآید. مبلغ دقیق و ماشینحساب رسمی را میتوانید در سایت بیمهی اجباری زلزله ترکیه (DASK) ببینید.
بیمهی خانهی اختیاری (konut sigortasi)
DASK فقط خسارت سازهای ناشی از زلزله را پوشش میدهد و آن هم تا سقف مشخص. چیزهای دیگر را پوشش نمیدهد: آتشسوزی، سرقت، ترکیدن لوله و خسارت آب، شکستن شیشه یا خسارت به وسایل داخل خانه. برای این موارد یک بیمهی خانهی اختیاری به نام «konut sigortasi» وجود دارد.
این بیمه اجباری نیست، اما اگر ملک را اجاره میدهید یا وسایل باارزشی در خانه دارید، خیلی توصیه میشود. هزینهی سالانهی آن به ارزش خانه و میزان پوشش بستگی دارد و معمولا رقم متوسطی است که خیال شما را از بابت اتفاقهای غیرمنتظره راحت میکند.
هزینههای ثابت آب و برق و گاز
هر خانه، چه در آن زندگی کنید و چه خالی باشد، یک سری هزینهی ثابت اشتراک دارد که مستقل از میزان مصرف پرداخت میشود. برق، آب و گاز طبیعی هر کدام یک آبونمان ثابت ماهانه دارند. حتی اگر خانه خالی باشد و مصرف صفر باشد، این آبونمانها روی قبض میآید.
نکتهی مهم برای خریدارهای ایرانی این است که هنگام تحویل خانه باید اشتراکها را به نام خودتان منتقل کنید. برای این کار به شمارهی مالیاتی، سند و DASK نیاز دارید. اگر خانهی نوساز خریدهاید، اولین اشتراکها را باید از صفر باز کنید که یک هزینهی راهاندازی (ودیعهی اشتراک) هم دارد. این ودیعه معمولا هنگام قطع اشتراک به شما برمیگردد.
مالیات نظافت محیط (cevre temizlik vergisi)
یک هزینهی سالانهی دیگر، مالیات نظافت محیط یا «cevre temizlik vergisi» است که مردم به آن مالیات زباله هم میگویند. این مالیات صرف جمعآوری زباله و نظافت خیابانها توسط شهرداری میشود.
برای خانههای مسکونی، این مالیات به شکل جداگانه صادر نمیشود، بلکه روی قبض آب میآید و بر اساس میزان مصرف آب حساب میشود. نرخ آن در کلانشهرها حدود ۴ لیر برای هر متر مکعب آب مصرفی و در شهرهای عادی حدود ۳ لیر است. در شهرهای کوچکتر و مناطق کمتر توسعهیافته این نرخ پایینتر است. چون این مالیات روی قبض آب میآید، معمولا بهصورت خودکار پرداخت میشود و لازم نیست جداگانه به آن فکر کنید. برای املاک تجاری اما محاسبه فرق میکند و بر اساس گروه و درجهی ساختمان یک مبلغ ثابت سالانه تعیین میشود.
مالیات بر درآمد اجاره
اگر ملک را اجاره میدهید، درآمد اجارهی شما مشمول مالیات بر درآمد (gelir vergisi) است. این موضوع برای سرمایهگذارها اهمیت زیادی دارد، چون مستقیم از سود اجاره کم میشود.
معافیت پایه و نرخها
خبر خوب این است که برای درآمد اجارهی مسکونی یک سقف معافیت سالانه وجود دارد. اگر مجموع درآمد اجارهی مسکونی شما در سال از این سقف کمتر باشد، اصلا نیازی به اظهارنامه و پرداخت مالیات ندارید. این سقف هر سال بهروزرسانی میشود و طبق مقررات فعلی برای درآمد سال ۲۰۲۶ حدود چند ده هزار لیر است؛ رقم دقیق را از ادارهی درآمد و مالیات ترکیه بگیرید چون هر سال تغییر میکند.
اگر درآمد اجاره از سقف معافیت بالاتر باشد، باید اظهارنامه بدهید و مالیات بپردازید. نرخ مالیات پلکانی است و از ۱۵٪ شروع میشود و تا ۴۰٪ بالا میرود. برای کم کردن پایهی مالیات دو راه دارید: یا هزینههای واقعی ملک را کسر کنید، یا یک کسر یکجای ۱۵ درصدی را انتخاب کنید که نیاز به مدرک ندارد.
زمان و روش اظهار
درآمد اجارهای که بین اول ژانویه تا پایان دسامبر هر سال به دست میآورید را باید سال بعد اظهار کنید. مهلت تسلیم اظهارنامهی سالانه معمولا در ماه مارس (اسفند تا فروردین) است. این کار را میتوانید از طریق سامانهی اظهار آمادهی ادارهی درآمد یا سامانهی e-Devlet انجام دهید.
یک مثال از هزینهی سالانه
بیایید همهی این اجزا را کنار هم بگذاریم. فرض کنید برای خرید ملک در استانبول یک آپارتمان مسکونی معمولی انتخاب کردهاید و میخواهید هزینهی نگهداری یکسالهی آن را تخمین بزنید. برای اینکه رقمها با گذشت زمان کهنه نشوند، بهجای عدد قطعی، اجزای هزینه را فهرست میکنیم و روش محاسبه را میدهیم:
- مالیات ملک (emlak vergisi): ارزش دفتری ملک را در نرخ ۰٪ممیز۲ (دو در هزار، نرخ کلانشهر) ضرب کنید و ۱۰٪ سهم میراث فرهنگی را به آن اضافه کنید. برای یک آپارتمان معمولی این رقم معمولا سالانه چند هزار لیر میشود.
- شارژ ساختمان (aidat): شارژ ماهانه را در ۱۲ ضرب کنید. این معمولا بزرگترین جزء هزینهی سالانه است، مخصوصا در مجتمعهای پرامکانات.
- بیمهی DASK: یک هزینهی سالانهی نسبتا کوچک بر اساس متراژ خانه.
- بیمهی خانهی اختیاری: اگر بگیرید، یک رقم متوسط سالانه.
- آبونمان آب و برق و گاز: آبونمانهای ثابت ماهانه ضربدر ۱۲، حتی در ماههای خالی.
- مالیات نظافت محیط: روی قبض آب، رقم کوچکی که خودکار پرداخت میشود.
- مالیات بر درآمد اجاره: فقط اگر ملک را اجاره داده باشید و درآمد از سقف معافیت بالاتر باشد.
نتیجهی مهم این است که در مقایسه با کشورهای اروپایی، مجموع هزینههای سالانهی نگهداری ملک در ترکیه نسبتا پایین است. مالیات ملک بهخصوص چون بر پایهی ارزش دفتری (و نه قیمت بازار) حساب میشود، رقم سبکی دارد. سنگینترین جزء برای بیشتر مالکان، شارژ ساختمان است که کاملا به انتخاب خود شما در نوع ملک بستگی دارد.
جمعبندی
هزینههای سالانهی نگهداری ملک در ترکیه چند جزء دارد که هر کدام را باید از قبل بشناسید: مالیات ملک که شهرداری در دو قسط میگیرد و در کلانشهرها دو برابر است، شارژ ساختمان که معمولا سنگینترین بخش است، بیمهی اجباری زلزله DASK که برای هر کار رسمی لازم است، بیمهی خانهی اختیاری، آبونمانهای ثابت آب و برق و گاز، مالیات نظافت محیط روی قبض آب و در نهایت مالیات بر درآمد اجاره برای کسانی که ملک را اجاره میدهند.
اگر برای سرمایهگذاری خرید میکنید، این هزینهها را در محاسبهی بازدهی واقعی خود وارد کنید تا از سود نهایی غافلگیر نشوید. برای تصویر کاملتر، بودجه و هزینهی واقعی خرید ملک، مالیاتها و هزینههای خرید ملک و در صورت نیاز به تامین مالی وام مسکن برای خارجیها در ترکیه را هم بخوانید. برای برنامهریزی درآمد اجاره هم بازدهی اجاره و مدیریت ملک در استانبول کمکتان میکند.
آخرین بهروزرسانی: جولای ۲۰۲۶؛ پیش از اقدام آخرین شرایط را از منبع رسمی چک کنید. منابع رسمی: ادارهی درآمد و مالیات ترکیه (gib.gov.tr) و بیمهی اجباری زلزله (dask.gov.tr).
نظر خود را بنویسید