از سال ۲۰۲۴ اجارهی کوتاهمدت ملک در ترکیه بدون مجوز رسمی و رضایت همسایهها غیرقانونی است. این راهنما قانون جدید، مجوز izin belgesi، جریمهها، مالیات، بازده در برابر اجارهی بلندمدت و بهترین شهرها را کامل باز میکند.
شما یک آپارتمان نقلی در قلب استانبول خریدهاید یا دارید به خریدش فکر میکنید، با این نقشهی روشن که بهجای اجارهی ماهانهی معمولی، آن را شببهشب به توریستها اجاره بدهید و بازدهی دو تا سه برابری بگیرید. تا همین چند سال پیش این کار ساده بود: یک آگهی در ایربیانبی (Airbnb، پلتفرم اجارهی کوتاهمدت) میگذاشتید و درآمد شبانه شروع میشد. اما از ابتدای سال ۲۰۲۴ همهچیز تغییر کرد. حالا بدون یک مجوز رسمی و بدون رضایت کتبی همسایهها، اجارهی کوتاهمدت غیرقانونی است و جریمههای سنگینی در انتظار مالک متخلف است. بسیاری از خریداران ایرانی این قانون را نمیشناسند و بعد از خرید ملک تازه میفهمند که نمیتوانند آن را آنطور که برنامهریزی کرده بودند اجاره بدهند. این مقاله شما را قدمبهقدم از دل قانون جدید عبور میدهد: چه مجوزی لازم است، چطور آن را میگیرید، رضایت همسایه چه نقشی دارد، جریمهها چقدرند، بازده واقعی در برابر اجارهی بلندمدت چه تفاوتی دارد، مالیات چطور حساب میشود، و در نهایت کدام شهرها و محلهها هنوز برای این مدل سرمایهگذاری ارزش دارند.
قانون جدید ۲۰۲۴ اجارهی کوتاهمدت دقیقا چه میگوید؟
هستهی ماجرا یک قانون است: قانون شمارهی ۷۴۶۴ با عنوان «اجارهی مسکن برای مقاصد گردشگری». این قانون در تاریخ ۲ نوامبر ۲۰۲۳ در روزنامهی رسمی ترکیه منتشر شد و از اول ژانویهی ۲۰۲۴ به اجرا درآمد. پیش از آن، اجارهی روزانه (günlük kiralama، یعنی اجارهی شبانهی خانه به مسافر) عملا در یک خلاء قانونی انجام میشد. حالا این خلاء بسته شده است.
قانون یک تعریف روشن دارد. هر قرارداد اجارهای که مدت آن ۱۰۰ روز یا کمتر باشد، «اجارهی با هدف گردشگری» به حساب میآید و مشمول همهی الزامهای این قانون است. به بیان ساده، اگر شما خانهتان را برای هر بازهای کوتاهتر از ۱۰۰ روز به یک نفر اجاره بدهید، در دستهی اجارهی کوتاهمدت قرار میگیرید و باید مجوز داشته باشید. اگر همان خانه را با یک قرارداد بلندتر از ۱۰۰ روز اجاره بدهید، از شمول این قانون خارج میشوید و مثل اجارهی بلندمدت معمولی با آن رفتار میشود.
نکتهی مهمی که خیلیها اشتباه میفهمند این است: این ۱۰۰ روز، سقف مجموع شبهای سال نیست، بلکه سقف مدت هر قرارداد است. یعنی شما میتوانید در طول سال دهها مهمان کوتاهمدت داشته باشید، اما چون هر اقامت کمتر از ۱۰۰ روز است، همهی اینها مشمول قانوناند و بدون مجوز غیرقانونی محسوب میشوند.
مرجع صدور مجوز، وزارت فرهنگ و گردشگری ترکیه (Kültür ve Turizm Bakanlığı) است. این وزارتخانه فرایند بررسی و صدور را در دست دارد و اطلاعات رسمی را روی درگاه وزارت فرهنگ و گردشگری ترکیه منتشر میکند. برای درک بهتر جایگاه این تصمیم در کل مسیر سرمایهگذاری ملک، پیشنهاد میکنیم راهنمای کامل خرید ملک و سرمایهگذاری در ترکیه را هم بخوانید تا تصویر بزرگتر دستتان بیاید.
مجوز اجارهی توریستی (izin belgesi) را چطور بگیرید؟
مجوزی که به آن نیاز دارید «سند مجوز اجارهی مسکن با هدف گردشگری» (Turizm Amaçlı Konut Kiralama İzin Belgesi) نام دارد که بهاختصار به آن izin belgesi، یعنی «سند مجوز»، گفته میشود. این مجوز به نام مالک و برای یک واحد مشخص صادر میشود، نه یک مجوز عمومی برای همهی ملکهای شما.
مسیر گرفتن مجوز چند مرحله دارد:
گام اول، جمعآوری مدارک ملک: شما باید سند مالکیت (تاپو) واحد را آماده داشته باشید. اگر با جزئیات سند تاپو آشنا نیستید، مطالعهی جداگانه دربارهی این سند به شما کمک میکند مطمئن شوید مالکیتتان بینقص است.
گام دوم، تامین رضایت همسایهها: این مهمترین و سختترین مرحله است و در بخش بعد بهتفصیل توضیحش میدهیم. بدون این رضایت، درخواست شما رد میشود.
گام سوم، ثبت درخواست در وزارت فرهنگ و گردشگری: درخواست به همراه مدارک به وزارتخانه ارائه میشود. طبق قانون، وزارتخانه موظف است فرایند صدور را ظرف سه ماه از تاریخ درخواست به نتیجه برساند.
گام چهارم، نصب پلاک مجوز: پس از صدور، شماره و سند مجوز باید در ورودی ساختمان یا واحد بهشکلی که دیده شود نصب شود. این یک الزام قانونی است و بازرسان به آن توجه میکنند.
یک تغییر تازه و بسیار مهم برای مالکان: از اول آوریل ۲۰۲۶، پلتفرمهایی مثل ایربیانبی موظف شدهاند پیش از انتشار هر آگهی در ترکیه، شمارهی مجوز و نام دارندهی سند را دریافت و با سوابق دولتی تطبیق دهند. یعنی اگر مجوز نداشته باشید، عملا حتی امکان ثبت آگهی هم از شما گرفته میشود.
برای مسائل مربوط به شمارهی مالیاتی و ثبتنامهای اداری که در این مسیر لازم میشود، ادارهی درآمد ترکیه مرجع رسمی است و اطلاعاتش را روی سازمان درآمد ترکیه منتشر میکند.
رضایت همسایهها؛ سختترین شرط قانون
اگر ملک شما یک آپارتمان در یک ساختمان چند واحدی باشد (که برای بیشتر خریداران ایرانی در استانبول همینطور است)، مهمترین مانع، رضایت همسایهها است. قانون میگوید برای صدور مجوز، رضایت همهی مالکان واحدهای همان ساختمان بهصورت اتفاق آرا لازم است. یعنی حتی اگر یک نفر از مالکان مخالفت کند، مجوز صادر نمیشود.
این شرط از سر تصادف گذاشته نشده است. قانونگذار میخواست از شکایتهای همیشگی ساکنان دائمی جلوگیری کند: رفتوآمد شبانهی غریبهها، سروصدا، چمدانکشیدن در راهپله، و ناامنی. با شرط اتفاق آرا، عملا کنترل تبدیلشدن ساختمان به هتل کوچک در دست خود ساکنان قرار گرفته است.
برای شما بهعنوان خریدار، این یک هشدار جدی است. یک واحد در برجی که مدیریت و ساکنانش با اجارهی کوتاهمدت مخالفاند، هرچقدر هم نقشهی خوبی داشته باشد، عملا برای این کار بیفایده است. پیش از خرید، حتما وضعیت را بسنجید:
بررسی پیش از خرید: از فروشنده یا مدیر ساختمان بپرسید آیا واحدهای دیگری در ساختمان مجوز اجارهی توریستی گرفتهاند. اگر جواب مثبت باشد، یعنی مالکان یکبار رضایت دادهاند و فضای ساختمان با این کار همراه است.
پروژههای مخصوص اجارهی کوتاهمدت: بعضی مجتمعهای تازهساز از ابتدا با «طرح مدیریت» (management plan) طراحی شدهاند که در آن اجارهی کوتاهمدت مجاز است و همهی خریداران این را از اول پذیرفتهاند. این نوع ملک برای هدف شما ایمنترین گزینه است.
قانون یک محدودیت دیگر هم برای ساختمانها گذاشته است: در ساختمانهایی با بیش از سه واحد، حداکثر ۲۵٪ از واحدها میتوانند برای اجارهی کوتاهمدت استفاده شوند، مگر اینکه کل مالکیت ساختمان در دست یک نفر باشد. پس حتی اگر همسایهها راضی باشند، اگر سهمیهی ۲۵٪ ساختمان پر شده باشد، نوبت به شما نمیرسد.
استثنا: ملکهایی که خدماتی مثل پذیرش (reception)، نگهبانی شبانهروزی، نظافت روزانه، باشگاه یا استخر ارائه میدهند و زیر یک طرح مدیریت مخصوص اداره میشوند، میتوانند از بعضی از این محدودیتها معاف باشند. این دقیقا همان چیزی است که پروژههای آپارتمانهتل (apart-hotel) را جذاب میکند.
جریمهی اجارهی غیرمجاز چقدر است؟
قانون برای متخلفان یک نظام جریمهی پلکانی و بسیار سنگین طراحی کرده است. اگر بدون مجوز اجارهی توریستی بدهید، این اتفاقها میافتد:
تخلف اول: برای هر واحدی که بدون مجوز اجاره داده میشود، جریمهی اداری ۱۰۰٬۰۰۰ لیر ترکیه اعمال میشود و به شما ۱۵ روز مهلت داده میشود تا مجوز بگیرید.
تخلف دوم: اگر بعد از آن ۱۵ روز باز هم بدون مجوز ادامه دهید، جریمه به ۵۰۰٬۰۰۰ لیر میرسد و یک مهلت ۱۵ روزهی دیگر داده میشود.
تخلف سوم و بعد از آن: اگر همچنان بدون سند مجوز اجاره بدهید، جریمهی ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر (یک میلیون لیر) اعمال میشود.
پلتفرمها هم بینصیب نماندهاند. اگر یک واسطه مثل ایربیانبی یک آگهی غیرمجاز را ظرف ۲۴ ساعت پس از اطلاع حذف نکند، برای هر واحد جریمهی ۱۰۰٬۰۰۰ لیری در انتظارش است. همین فشار روی پلتفرمها است که باعث شد از آوریل ۲۰۲۶ خودشان الزام مجوز را روی آگهیها اجباری کنند.
نکتهای که سرمایهگذار محتاط باید بداند این است: این جریمهها «برای هر واحد» است. اگر شما چند ملک را همزمان بدون مجوز اجاره بدهید، جریمهها روی هم جمع میشوند و میتوانند بهسرعت کل سود سالانهتان را ببلعند. ریسک، تصادفی هم نیست، چون آگهیهای آنلاین کاملا قابل ردیابیاند و بازرسی از روی همان آگهیها انجام میشود.
بازده اجارهی کوتاهمدت در برابر بلندمدت
سوال اصلی هر سرمایهگذار این است: آیا این همه دردسر مجوز و همسایه و مالیات، به سود بیشتر اجارهی کوتاهمدت میارزد؟ پاسخ کوتاه: در مناطق درست، بله؛ در مناطق اشباعشده، لزوما نه.
بر اساس دادههای بازار در سال ۲۰۲۶، بازده ناخالص اجاره در ترکیه بهطور میانگین حدود ۷٪ در سال است، اما این عدد بین شهرها و بین دو مدل اجاره تفاوت زیادی دارد:
| مدل و شهر | بازده ناخالص تقریبی | نرخ اشغال (occupancy) | ثبات درآمد |
|---|---|---|---|
| اجارهی بلندمدت استانبول | ۵٪ تا ۸٪ | بالا و پایدار | زیاد |
| اجارهی کوتاهمدت استانبول | ۵٪ تا ۹٪ | حدود ۵۵٪ تا ۶۰٪ | متغیر و فصلی |
| اجارهی کوتاهمدت آنتالیا | ۶٪ تا ۱۰٪ | حدود ۴۷٪ | فصلی |
| اجارهی کوتاهمدت بدروم | ۷٪ تا ۱۲٪ | اوج در تابستان | بسیار فصلی |
نکتهی کلیدی این است که «نرخ اشغال» همهچیز را تعیین میکند. یک آگهی کوتاهمدت در استانبول ممکن است شبهای پرمهمان تابستان درآمد چشمگیری بسازد، اما اگر میانگین اشغال سالانه حدود ۵۵٪ تا ۶۰٪ باشد، یعنی نزدیک نیمی از شبهای سال خالی است. در آنتالیا این عدد پایینتر و حدود ۴۷٪ است، اما نرخ شبانهی بالاتر آن را جبران میکند.
در برابرش، اجارهی بلندمدت درآمد کمتری میدهد ولی ثابت، بیدردسر و بدون هزینهی مدیریت روزانه است. برای مقایسهی عمیقتر بازده و شیوههای مدیریت، مقالهی بازدهی اجاره و مدیریت ملک در استانبول را بخوانید که همین دو مدل را موبهمو کنار هم میگذارد.
مالیات اجارهی کوتاهمدت چطور حساب میشود؟
مالیات، پیچیدهترین و پرابهامترین بخش این ماجرا است و همین حالا هم در حال تغییر است. دو موضوع را باید از هم جدا کنید:
مالیات بر درآمد اجاره: درآمد شما از اجاره مشمول مالیات بر درآمد است. این مالیات پلکانی است، یعنی هرچه درآمد بیشتر باشد، نرخ بالاتر میرود. شما موظفید درآمد اجاره را به ادارهی درآمد اظهار کنید.
مالیات بر ارزش افزوده (VAT) و طبقهبندی درآمد: اینجا نقطهی حساس است. ادارهی درآمد ترکیه تا همین اواخر درآمد اجارهی کوتاهمدت را بهطور خودکار «سود تجاری» طبقهبندی میکرد که این طبقهبندی، مالیات بر ارزش افزودهی ۲۰٪ روی درآمد ناخالص را بههمراه داشت. اما در تاریخ ۱۸ دسامبر ۲۰۲۵، شورای دولتی ترکیه (Danıştay، عالیترین دادگاه اداری) این رویهی خودکار را متوقف کرد.
معنای این رای این است: اگر شما خدمات هتلی (مثل نظافت روزانه، وعدهی غذایی، پذیرش) ارائه ندهید و صرفا خانهتان را اجاره بدهید، ممکن است درآمدتان بهجای «سود تجاری»، «درآمد اجارهی معمولی» طبقهبندی شود که در این صورت الزام مالیات بر ارزش افزودهی ۲۰٪ برداشته میشود. این تفاوت برای بازده خالص شما بسیار بزرگ است.
فراموش نکنید که یک مالیات کوچکتر هم وجود دارد: مالیات اقامت (konaklama vergisi). این مالیات روی خدمات اقامتی اعمال میشود و نرخش را دولت تعیین و گاهی بهطور موقت کم میکند. علاوه بر این، شما بهعنوان مالک یک الزام اداری هم دارید: باید هویت همهی مهمانها را طبق قانون اعلام هویت (قانون شمارهی ۱۷۷۴) به مراجع گزارش کنید و برای هر اقامت ظرف هفت روز فاکتور صادر و دفتر روزانهی مهمانان را نگه دارید. این استعلامها و ثبتها را میتوانید از طریق درگاه دولت الکترونیک e-Devlet (turkiye.gov.tr) پیگیری کنید.
برای درک کامل بار مالیاتی و هزینهای که مالکیت ملک در ترکیه روی دوش شما میگذارد، مقالهی هزینههای سالانهی نگهداری ملک در ترکیه مکمل خوبی برای همین بحث است.
مدیریت ملک و هزینههای پنهان
اجارهی کوتاهمدت یک کسبوکار است، نه یک درآمد منفعل. برخلاف اجارهی بلندمدت که یکبار قرارداد میبندید و تمام، اینجا هر مهمان یک چرخهی کامل کار دارد: هماهنگی رزرو، تحویل کلید، نظافت، شارژ اقلام مصرفی، پاسخ به مشکلات، و اظهار هویت مهمان. اگر خودتان در ترکیه ساکن نیستید (که برای بیشتر سرمایهگذاران ایرانی همینطور است)، باید این کار را به یک شرکت مدیریت ملک بسپارید.
هزینهی شرکت مدیریت: شرکتهای مدیریت اجارهی کوتاهمدت معمولا درصدی از درآمد را میگیرند. این درصد بسته به شهر و سطح خدمات متفاوت است، اما رقم قابلتوجهی از سود شما را برمیدارد و باید در محاسبهی بازده لحاظش کنید.
هزینههای راهاندازی: مبلهکردن کامل و باکیفیت، لوازم آشپزخانه، اینترنت، و دکور جذاب برای عکسهای آگهی، همه سرمایهگذاری اولیهای هستند که اجارهی بلندمدت به این شکل نیاز ندارد.
استهلاک و فرسودگی: رفتوآمد مداوم مهمانها ملک را زودتر فرسوده میکند. مبلمان، لوازم و رنگ دیوار در اجارهی کوتاهمدت بسیار سریعتر از اجارهی بلندمدت مستهلک میشوند.
اگر تازهوارد استانبول هستید و میخواهید پیش از خرید، مدل اجارهی کوتاهمدت را از نگاه یک مستاجر یا اپراتور تازهکار بشناسید، مقالهی اجارهی کوتاهمدت برای تازهواردان استانبول زاویهی عملی کار را نشان میدهد.
کدام شهرها و محلهها برای اجارهی کوتاهمدت بهترند؟
انتخاب مکان، تعیینکنندهترین تصمیم شماست. یک ملک عالی در محلهی اشتباه، یک سرمایهگذاری ضعیف است و برعکس.
استانبول: قلب اجارهی کوتاهمدت ترکیه است. محلههایی مثل گالاتا (Galata)، کاراکوی (Karaköy)، سلطاناحمد (Sultanahmet)، اورتاکوی (Ortaköy) و مودا (Moda) بالاترین عملکرد را دارند و در فصل اوج، نرخ اشغال به ۶۰٪ تا ۷۰٪ میرسد. جیهانگیر (Cihangir) در بیاوغلو هم از محلههای محبوب و باکیفیت است. برای شناخت دقیقتر بافت زندگی در این شهر، راهنمای جامع زندگی در استانبول نقطهی شروع خوبی است.
آنتالیا: بسیاری آن را بهترین ترکیب بازده بالا و اشغال قابلقبول در میان شهرهای ترکیه میدانند. مناطق گردشگری آنتالیا بازده ناخالص ۶٪ تا ۱۰٪ میدهند و نرخ شبانهی نسبتا بالا، اشغال کمترش را جبران میکند. اگر آنتالیا برایتان جدی است، راهنمای خرید ملک در آنتالیا بازار و مناطق آن را کامل باز میکند.
بدروم: بالاترین بازده فصلی را دارد (تا ۱۲٪ در اوج تابستان)، اما بسیار فصلی است و بیرون از تابستان تقریبا خالی میماند.
به یاد داشته باشید که «بهترین محله برای اجارهی کوتاهمدت» لزوما «محلهای که مجوز در آن ساده صادر میشود» نیست. محلههای توریستی پرتقاضا اغلب ساختمانهای قدیمی با ساکنان دائمی دارند که رضایتشان سخت به دست میآید. تعادل درست، جایی است که هم تقاضای توریستی باشد و هم مسیر مجوز هموار.
اشتباههای رایج سرمایهگذاران ایرانی
بعضی خطاها بارها تکرار میشوند و هزینهی سنگینی میتراشند:
اول، خرید ملک با فرض درآمد ایربیانبی، بدون بررسی امکان مجوز. خریدار روی کاغذ بازده دو برابری حساب میکند، ملک را میخرد، و بعد میفهمد همسایهها رضایت نمیدهند یا سهمیهی ۲۵٪ ساختمان پر است. حالا با ملکی مانده که فقط برای اجارهی بلندمدت کمبازده مناسب است.
دوم، بیتوجهی به مسیر اقامت. بسیاری از ایرانیان ملک را هم برای درآمد و هم برای اقامت میخرند. اما ملکی که به اجارهی کوتاهمدت میرود، الگوی متفاوتی از سکونت دارد. اگر هدفتان اقامت است، حتما مقالهی اقامت از راه خرید ملک در ترکیه را بخوانید تا شرایط را دقیق بدانید و این دو هدف را با هم اشتباه نگیرید.
سوم، دستکمگرفتن مالیات و مدیریت. بازده ناخالص را میبینند و بازده خالص را فراموش میکنند. وقتی درصد شرکت مدیریت، مالیات، شبهای خالی و استهلاک را کم کنید، تصویر واقعی گاهی نصف تصویر اولیه است.
چهارم، اعتماد به آگهی فعال بهجای مجوز رسمی. یک آگهی روشن روی پلتفرم به معنای قانونیبودن نیست. فروشندهای که میگوید «ما سالهاست همینجا اجاره میدهیم» ممکن است فقط هنوز جریمه نشده باشد. شما مجوز رسمی میخرید، نه سابقهی خوششانسی فروشنده.
جمعبندی
قانون جدید اجارهی کوتاهمدت ترکیه بازی را عوض کرده است، اما آن را تمام نکرده است. فرصت هنوز هست، فقط دیگر برای کسانی است که با چشم باز وارد میشوند. اگر پیش از خرید، امکان مجوز و رضایت همسایهها را بسنجید، بازده خالص واقعی را (نه ناخالص فریبنده را) حساب کنید، وضعیت مالیاتی در حال تغییر را با یک حسابدار رسمی روشن کنید و مکان را هوشمندانه انتخاب کنید، اجارهی کوتاهمدت میتواند یکی از پربازدهترین شکلهای سرمایهگذاری ملک در ترکیه باشد. اما اگر چشمبسته و فقط با تصور درآمد شبانه وارد شوید، احتمال زیادی دارد که به ملکی بیمجوز و مشمول جریمه، یا به سرمایهگذاریای با بازده خالص پایینتر از اجارهی بلندمدت برسید.
تیم مارتیلند در استانبول این مسیر را روزانه با خریداران ایرانی طی میکند: از بررسی مجوز و طرح مدیریت ساختمان پیش از خرید، تا معرفی مناطق و پروژههایی که هم تقاضای توریستی دارند و هم مسیر مجوزشان هموار است. اگر میخواهید پیش از پرداخت هر لیر، بدانید که ملک مورد نظرتان واقعا قابلیت اجارهی کوتاهمدت قانونی دارد یا نه، کارشناسان ما میتوانند وضعیت همان واحد مشخص را برایتان بررسی کنند تا با خیال راحت تصمیم بگیرید.
آخرین بهروزرسانی: مرداد ۱۴۰۵ / آگوست ۲۰۲۶؛ پیش از اقدام، آخرین شرایط را از منبع رسمی بررسی کنید.
نظر خود را بنویسید