اگر در ترکیه ملک اجاره دادهاید، این راهنما قدمبهقدم میگوید آستانهی معافیت سالانه چقدر است، نرخ پلکانی مالیات چطور حساب میشود، چه هزینههایی قابلکسر است، اظهارنامهی مارس را کجا پر کنید و جریمهی اظهارنکردن چیست.
فرض کنید یک آپارتمان در استانبول خریدهاید و حالا آن را اجاره دادهاید. هر ماه مبلغی لیر به حسابتان میآید و همهچیز خوب پیش میرود، تا اینکه یک نگرانی سراغتان میآید: آیا باید بابت این درآمد به دولت ترکیه مالیات بدهید؟ اگر بله، چقدر؟ اظهارنامه را کجا و چه زمانی باید پر کنید؟ و اگر فراموش کنید یا اصلا از این قانون خبر نداشته باشید، چه جریمهای در انتظارتان است؟ این نگرانی برای مالک ایرانی طبیعی است، چون شما در کشوری دیگر ملک دارید و با سامانهی مالیاتی آن آشنایی کامل ندارید.
خبر خوب این است که قانون مالیات درآمد اجاره (kira geliri vergisi) در ترکیه شفاف و قابلمحاسبه است و اگر آن را قدمبهقدم یاد بگیرید، هم خیالتان راحت میشود و هم میتوانید مالیاتتان را کاملا قانونی کم کنید. در این راهنما شما را از صفر تا صد پیش میبریم: از آستانهی معافیت سالانه و نرخ پلکانی مالیات گرفته تا هزینههای قابلکسر، اظهارنامهی ماه مارس، مهلت پرداخت، جریمهی اظهارنکردن و نکتههای ویژهی مالکان ایرانی. یک توضیح مهم را همین ابتدا بگوییم: ارقام مالیاتی در ترکیه هر سال بهروز میشوند، پس ما بیشتر روی روش محاسبه و منبع رسمی تمرکز میکنیم و هر عددی را با سال مرجعش میآوریم تا شما همیشه بتوانید نسخهی بهروز را از منبع رسمی بگیرید.
اگر هنوز در مرحلهی انتخاب و خرید ملک هستید و میخواهید از همان ابتدا با نگاه به بازده و مالیات تصمیم بگیرید، پیشنهاد میکنیم این نوشته را در کنار راهنمای کامل خرید ملک و سرمایهگذاری در ترکیه بخوانید. تیم فارسیزبان مارتیلند هم میتواند در خرید ملک در استانبول و انتخاب واحدی که بیشترین درآمد اجاره را برایتان بسازد کنارتان باشد.
درآمد اجاره چه زمانی مشمول مالیات میشود؟
هر شخصی که در ترکیه ملک مسکونی یا تجاری خود را اجاره میدهد، درآمد اجاره کسب میکند و این درآمد در قانون مالیات بر درآمد ترکیه یک منبع درآمد رسمی به شمار میآید. مهم نیست که شما شهروند ترکیه باشید یا خارجی، ساکن ترکیه باشید یا در ایران زندگی کنید؛ تا وقتی ملک در خاک ترکیه است و از آن درآمد اجاره میگیرید، این درآمد در ترکیه مشمول مالیات است.
نکتهی کلیدی این است که «مشمول مالیات بودن» با «مجبور بودن به دادن اظهارنامه» یکی نیست. برای درآمد اجارهی مسکونی یک آستانهی معافیت سالانه وجود دارد و اگر درآمد سالانهی شما زیر آن آستانه بماند، نه مالیاتی میدهید و نه اظهارنامهای لازم دارید. اما بهمحض اینکه از آن آستانه بالاتر بروید، باید اظهارنامه بدهید و مالیات را بر مبنای نرخ پلکانی حساب کنید.
یک تفاوت مهم دیگر هم بین اجارهی مسکونی و اجارهی تجاری وجود دارد. برای اجارهی واحد مسکونی (konut)، معافیت سالانه اعمال میشود و معمولا مالیات در قالب همان اظهارنامهی سالانه پرداخت میشود. اما برای اجارهی ملک تجاری (işyeri)، معمولا کسر مالیات در منبع (stopaj) توسط مستأجر حقوقی انجام میشود و قواعد کمی متفاوت است. تمرکز اصلی این راهنما روی اجارهی مسکونی است، چون بیشتر مالکان ایرانی یک یا چند واحد آپارتمان را اجاره میدهند. یک نکته را همیشه به یاد داشته باشید: درآمد اجاره در ترکیه همیشه برحسب لیر ترک محاسبه و اظهار میشود، حتی اگر ذهن شما روی دلار یا یورو باشد؛ مبنای مالیات، مبلغی است که در طول سال بهعنوان اجاره دریافت کردهاید.
آستانهی معافیت سالانه چقدر است؟
مهمترین عددی که هر مالک باید بداند، آستانهی معافیت درآمد اجارهی مسکونی (istisna) است. این معافیت یعنی بخشی از درآمد اجارهی سالانهی شما بهکلی از مالیات معاف است و فقط مبلغ بالای آن آستانه محاسبه میشود.
این آستانه هر سال بازنگری میشود. برای درآمد اجارهی مسکونی مربوط به سال ۲۰۲۵ (که اظهارنامهاش در ماه مارس ۲۰۲۶ داده میشود)، آستانهی معافیت ۴۷ هزار لیر بوده است. برای درآمد سال ۲۰۲۶ (اظهارنامهی مارس ۲۰۲۷)، این رقم به ۵۸ هزار لیر افزایش یافته است. چون این عدد سالانه بالا میرود، همیشه رقم سال جاری را از سازمان امور مالیاتی ترکیه بگیرید و به عدد سال قبل تکیه نکنید.
چند نکتهی مهم دربارهی معافیت را همیشه در نظر داشته باشید. اول اینکه این معافیت فقط برای درآمد اجارهی مسکونی است و شامل اجارهی ملک تجاری نمیشود. دوم اینکه معافیت به ازای هر مالک اعمال میشود، نه به ازای هر ملک؛ یعنی اگر سه آپارتمان مسکونی داشته باشید، مجموع درآمد اجارهی هر سه را با هم جمع میزنید و فقط یک بار آستانهی معافیت را از آن کم میکنید. سوم اینکه اگر ملک مشترک باشد، هر شریک به نسبت سهم خودش از معافیت بهره میبرد.
نکتهی بسیار مهم دیگر این است که همه از این معافیت بهرهمند نمیشوند. کسانی که مجموع درآمد سالانهشان (شامل حقوق، درآمد اجاره، سود سرمایه و سایر درآمدها) از یک سقف مشخص که سازمان مالیاتی هر سال تعیین میکند بالاتر باشد، حق استفاده از این معافیت را از دست میدهند. اگر درآمدهای دیگرتان بالاست، پیش از تکیه بر معافیت، حتما وضعیت خودتان را با یک حسابدار یا از منبع رسمی بررسی کنید.
نرخ مالیات چگونه پلکانی حساب میشود؟
مالیات درآمد در ترکیه پلکانی (تصاعدی) است، یعنی هرچه درآمد مشمول مالیات بیشتر باشد، درصد بالاتری روی پلههای بالاتر اعمال میشود. این پلکان روی همان مبلغی سوار میشود که پس از کسر معافیت و هزینهها باقی میماند، نه روی کل اجارهی خام.
برای سال ۲۰۲۵ پلههای مالیات بر درآمد در ترکیه به این شکل بوده است: تا ۱۵۸ هزار لیر با نرخ ۱۵٪؛ بخش بین ۱۵۸ هزار تا ۳۳۰ هزار لیر با نرخ ۲۰٪؛ بخش بین ۳۳۰ هزار تا ۸۰۰ هزار لیر با نرخ ۲۷٪؛ بخش بین ۸۰۰ هزار تا ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار لیر با نرخ ۳۵٪؛ و بخش بالای ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار لیر با نرخ ۴۰٪. این پلهها هم مثل معافیت هر سال بالا میروند، پس رقم سال جاری را از سازمان مالیاتی بگیرید.
بیایید با یک مثال ساده روش کار را ببینید. فرض کنید در سال ۲۰۲۵ در مجموع ۲۰۰ هزار لیر درآمد اجارهی مسکونی داشتهاید. ابتدا معافیت ۴۷ هزار لیری را کم میکنید و ۱۵۳ هزار لیر میماند. سپس هزینهها را کم میکنید (در بخش بعد توضیح میدهیم). اگر روش هزینهی مقطوع ۱۵٪ را انتخاب کنید، ۱۵ درصد از ۱۵۳ هزار لیر، یعنی حدود ۲۲ هزار و ۹۵۰ لیر، بهعنوان هزینه کم میشود و مبنای مالیات تقریبا ۱۳۰ هزار لیر میشود. چون این رقم زیر پلهی اول (۱۵۸ هزار لیر) است، کل آن با نرخ ۱۵٪ حساب میشود و مالیات شما در این مثال حدود ۱۹ هزار و ۵۰۰ لیر خواهد بود. این مثال فقط برای نشاندادن روش است؛ عدد دقیق به ارقام سال شما و روش هزینهای که انتخاب میکنید بستگی دارد.
هزینهها را چطور کم کنید: روش مقطوع یا روش واقعی؟
بعد از کسر معافیت، شما میتوانید هزینههای مربوط به ملک را هم از درآمد اجاره کم کنید تا مبنای مالیات پایینتر بیاید. قانون ترکیه دو روش برای این کار پیش پای شما میگذارد و شما باید یکی را انتخاب کنید.
روش اول، هزینهی مقطوع (götürü gider) است. در این روش بدون نیاز به هیچ سند و مدرکی، مبلغی معادل ۱۵٪ از درآمد اجارهی باقیمانده (پس از کسر معافیت) بهعنوان هزینه کسر میشود. این روش سادهترین گزینه است و برای کسانی که هزینهی واقعی چندانی ندارند، معمولا به صرفه است. یک محدودیت مهم دارد: اگر یک بار روش مقطوع را انتخاب کنید، تا دو سال نمیتوانید به روش واقعی برگردید، پس با آگاهی انتخاب کنید.
روش دوم، هزینهی واقعی (gerçek gider) است. در این روش، هزینههای واقعی و مستند مربوط به ملک را کم میکنید. مهمترین اقلام قابلکسر عبارتاند از: هزینههای روشنایی، گرمایش، آب و آسانسور که مالک پرداخت میکند؛ هزینههای مدیریت ساختمان؛ هزینههای بیمهی ملک؛ بهرهی وامی که برای خرید همان ملک گرفتهاید؛ هزینههای تعمیر، نگهداری و مرمت؛ مالیاتها، عوارض و سهمهای پرداختی به شهرداری؛ و اگر خودتان مالک هستید ولی در جای دیگری مستأجرید، اجارهای که خودتان میپردازید. علاوه بر این، برای ملکی که پس از سال ۲۰۲۱ خریدهاید و بهصورت مسکونی اجاره دادهاید، تا پنج سال میتوانید سالانه معادل ۵٪ از بهای خرید را بهعنوان هزینه کم کنید.
انتخاب بین این دو روش کاملا به وضعیت شما بستگی دارد. اگر تازه ملک خریدهاید، وام دارید یا امسال هزینهی تعمیر سنگینی داشتهاید، احتمالا روش واقعی مالیات کمتری برایتان میسازد. اما اگر ملکتان قدیمی و بیهزینه است، روش مقطوع ۱۵٪ سادهتر و اغلب بهصرفهتر است. بهترین کار این است که مالیات را با هر دو روش حساب کنید و روش کمهزینهتر را انتخاب کنید. برای درک بهتر کل هزینههای نگهداری یک ملک در ترکیه، هزینههای سالانهی نگهداری ملک در ترکیه را هم بخوانید تا تصویر کاملتری داشته باشید.
اظهارنامهی مارس را کجا و چگونه پر میکنید؟
اظهارنامهی مالیات درآمد اجارهی هر سال، در ماه مارس سال بعد داده میشود. برای مثال، درآمد اجارهای که در طول سال ۲۰۲۵ گرفتهاید، باید از اول تا سیویکم مارس ۲۰۲۶ اظهار شود. این بازهی زمانی ثابت است و همهی مالکانی که از آستانهی معافیت بالاتر رفتهاند، باید در همین یک ماه اظهارنامه بدهند.
خوشبختانه سازمان امور مالیاتی ترکیه کار را بسیار ساده کرده است. سامانهای به نام «اظهارنامهی آماده» (Hazır Beyan Sistemi) وجود دارد که اظهارنامه را از پیش برای شما آماده میکند؛ شما فقط اطلاعات را بررسی، در صورت نیاز اصلاح، و در نهایت تأیید و ارسال میکنید. برای ورود به این سامانه میتوانید از وبسایت رسمی سازمان مالیاتی در gib.gov.tr یا از طریق درگاه دولت الکترونیک در turkiye.gov.tr اقدام کنید. ادارهی دیجیتال مالیات هم در نشانی ivd.gib.gov.tr در دسترس است.
مراحل کار در عمل ساده است. اول با کد ملی/شمارهی مالیاتی و رمز خود وارد سامانهی اظهارنامهی آماده میشوید. دوم، اظهارنامهی از پیش آمادهشده را میبینید که در آن معمولا اطلاعات پایه پر شده است. سوم، درآمد اجارهی سالانه، روش کسر هزینه (مقطوع یا واقعی) و سایر جزئیات را وارد یا اصلاح میکنید. چهارم، سامانه مالیات را محاسبه میکند و شما اظهارنامه را تأیید و ارسال میکنید. اگر وضعیت مالیاتیتان پیچیده است، مثلا چند نوع درآمد دارید یا مطمئن نیستید کدام روش هزینه بهصرفه است، سپردن کار به یک حسابدار (mali müşavir) کاملا منطقی است.
مالیات را چه زمانی و در چند قسط میپردازید؟
مالیات محاسبهشده در اظهارنامهی درآمد اجاره، در دو قسط مساوی پرداخت میشود. قسط اول همراه با مهلت اظهارنامه، تا پایان ماه مارس پرداخت میشود و قسط دوم تا پایان ماه ژوئیهی همان سال. برای مثال، برای درآمد سال ۲۰۲۵، قسط اول تا سیویکم مارس ۲۰۲۶ و قسط دوم تا سیویکم ژوئیهی ۲۰۲۶ باید پرداخت شود.
پرداخت مالیات هم مثل اظهارنامه دیجیتالی و ساده است. میتوانید از طریق همان سامانهی سازمان مالیاتی، درگاه دولت الکترونیک، اپلیکیشنهای بانکی یا مراجعهی حضوری به ادارهی مالیات پرداخت کنید. توصیه میکنیم قسطها را در همان مهلت مقرر بپردازید، چون هر تأخیری بهره و جریمه به همراه دارد که در بخش بعد توضیح میدهیم.
اگر اظهار نکنید چه جریمهای در انتظارتان است؟
بسیاری از مالکان تصور میکنند اگر اجاره را نقدی بگیرند یا اظهار نکنند، کسی متوجه نمیشود. این تصور خطرناک است. سازمان مالیاتی ترکیه از راههای مختلفی مانند گردش حسابهای بانکی، اطلاعات ثبت اسناد و گزارشهای مستأجران میتواند درآمد اجارهی اظهارنشده را کشف کند و در این حالت جریمهها سنگین است.
اولین ضربه، از دست دادن معافیت است. همانطور که گفتیم، اگر اظهارنامه را در موعد ندهید یا ناقص بدهید، دیگر نمیتوانید از آستانهی معافیت سالانه استفاده کنید و مالیات روی کل درآمد اجاره حساب میشود. دوم، جریمهی کتمان مالیات (vergi ziyaı cezası) اعمال میشود که در بسیاری از موارد معادل یک برابر مالیات کتمانشده است. سوم، جریمهی بینظمی (usulsüzlük cezası) بهخاطر ندادن اظهارنامه اضافه میشود. چهارم، برای مدت تأخیر، بهرهی تأخیر (gecikme faizi) به مالیات اضافه میشود که نرخ ماهانهاش را قانون تعیین میکند و در طول زمان تغییر میکند. اگر پرداخت هم دیر شود، جریمهی تأخیر پرداخت (gecikme zammı) هم روی آن سوار میشود.
جمع این جریمهها میتواند مبلغ نهایی را بهمراتب بیشتر از خود مالیات کند. بههمین دلیل، اظهار بهموقع و صادقانه همیشه ارزانترین راه است. اگر درآمد اجارهی شما زیر آستانهی معافیت است، اصلا نگران نباشید و اظهارنامهای لازم نیست؛ اما اگر بالای آن است، حتما در مهلت مارس اقدام کنید.
اگر دیر متوجه شدید: راه پشیمانی
فرض کنید تازه فهمیدهاید که باید اظهارنامه میدادید و مهلت گذشته است. آیا راهی هست؟ بله. قانون ترکیه سازوکاری به نام «پشیمانی» (pişmanlık) دارد که به شما اجازه میدهد پیش از آنکه ادارهی مالیات خودش موضوع را کشف کند، داوطلبانه اظهار کنید و جریمهی سنگین کتمان مالیات را نپردازید.
در روش پشیمانی، شما خودتان به ادارهی مالیات اطلاع میدهید که درآمد اجاره را اظهار نکردهاید و اظهارنامهی معوق را ارائه میدهید. در این حالت، جریمهی کتمان مالیات کنار گذاشته میشود و شما فقط اصل مالیات بههمراه یک بهرهی پشیمانی (pişmanlık zammı) را میپردازید که بهمراتب سبکتر از جریمهی کامل است. شرط اصلی این است که اقدام شما پیش از هرگونه بررسی یا اطلاع رسمی ادارهی مالیات باشد. اگر در این وضعیت هستید، هرچه زودتر با یک حسابدار مشورت کنید تا مسیر پشیمانی را درست طی کنید.
نکتههای ویژهی مالکان ایرانی
اگر شما ایرانی هستید و در ترکیه ملک دارید، چند نکتهی عملی وجود دارد که کارتان را سادهتر میکند. اول اینکه مالیات درآمد اجاره به تابعیت شما ربطی ندارد؛ ملاک، محل ملک است. پس چه ساکن استانبول باشید و چه در تهران زندگی کنید، تا وقتی از ملک ترکیهایتان اجاره میگیرید، این درآمد در ترکیه مشمول مالیات است.
دوم، برای هر کار مالیاتی به یک شمارهی مالیاتی (vergi kimlik numarası) نیاز دارید. اگر ملک خریدهاید، به احتمال زیاد این شماره را همان زمان خرید گرفتهاید، چون بدون آن نه سند به نامتان میخورد و نه میتوانید حساب بانکی باز کنید. همین شماره کلید ورود شما به سامانهی اظهارنامهی آماده هم هست.
سوم، اگر در ایران زندگی میکنید و ساکن ترکیه نیستید، در دستهی «مؤدی محدود» قرار میگیرید. در این حالت هم درآمد اجارهی ملک ترکیهایتان در ترکیه مشمول مالیات است، اما بهتر است برای اطمینان از جزئیات و جلوگیری از مالیات مضاعف، با یک حسابدار آشنا به وضعیت اتباع خارجی مشورت کنید. چهارم، چون بیشتر درآمد اجارهی مسکونی نیاز به اظهار سالانه دارد و نه کسر در منبع، مسئولیت اظهار و پرداخت بر عهدهی خود شماست؛ پس تقویم مارس و ژوئیه را فراموش نکنید.
پنجم، اگر میخواهید مدیریت اجاره و امور مالیاتی ملکتان را از راه دور و بیدردسر پیش ببرید، سپردن کار به یک تیم محلی مطمئن ارزشش را دارد. برای درک بهتر رابطهی بین قیمت خرید، اجارهی دریافتی و بازده واقعی سرمایه، بازده اجاره و مدیریت ملک در استانبول را بخوانید. اگر هم اجارهی کوتاهمدت و روزانه در ذهنتان است، حتما پیش از هر اقدامی قوانین اجارهی کوتاهمدت و ایربیانبی در ترکیه را مطالعه کنید، چون قواعد و مجوزهایش با اجارهی بلندمدت فرق دارد.
این مالیات چه جایی در تصمیم سرمایهگذاری شما دارد؟
مالیات درآمد اجاره فقط یک تکلیف قانونی نیست، بلکه بخشی از محاسبهی بازده واقعی سرمایهگذاری شماست. وقتی میخواهید بازده اجارهی یک ملک را برآورد کنید، باید مالیات را هم از درآمد ناخالص کم کنید تا به عدد واقعی توی جیبتان برسید. ملکی که روی کاغذ بازده بالایی نشان میدهد، ممکن است پس از کسر مالیات و هزینهها بازده کمتری داشته باشد.
بههمین دلیل، تصمیم دربارهی نوع ملک، محله و حتی نوع اجاره (بلندمدت یا کوتاهمدت) روی مالیات و بازده شما اثر میگذارد. اگر تازه در ابتدای مسیر هستید و میخواهید کل تصویر زندگی و سرمایهگذاری در استانبول را ببینید، راهنمای جامع زندگی در استانبول نقطهی خوبی برای شروع است. اگر هم به فکر گرفتن اقامت از راه سرمایهگذاری ملکی هستید، رابطهی این موضوع با درآمد اجاره را در اقامت از طریق خرید ملک در ترکیه دنبال کنید. و اگر نگران نوسان لیر و تأثیرش بر بازده هستید، ریسک نرخ ارز و بازده ملک در ترکیه به شما کمک میکند تصویر مالی کاملتری بسازید.
جمعبندی
مالیات درآمد اجاره در ترکیه پیچیده به نظر میرسد، اما وقتی آن را به قدمهای ساده تقسیم کنید، کاملا قابلمدیریت است. جمع درآمد اجارهی مسکونی سالتان را حساب کنید، آستانهی معافیت را کم کنید، یکی از دو روش هزینهی مقطوع یا واقعی را انتخاب کنید، مبنای مالیات را با نرخ پلکانی حساب کنید، در ماه مارس اظهارنامه بدهید و مالیات را در دو قسط مارس و ژوئیه بپردازید. اگر زیر آستانهی معافیت هستید، اصلا نگرانیای ندارید؛ و اگر بالای آن هستید، اظهار بهموقع همیشه از جریمه ارزانتر است. چون ارقام هر سال بهروز میشوند، پیش از هر اقدام، عدد سال جاری معافیت و پلههای مالیات را از منبع رسمی بگیرید.
انتخاب درست ملک از همان ابتدا، بخش بزرگی از این مسیر را برایتان آسان میکند. تیم فارسیزبان مارتیلند میتواند در پیدا کردن واحد مناسب با بیشترین درآمد اجاره، بررسی سند و طی مراحل خرید و مدیریت اجاره کنارتان باشد تا هم سرمایهگذاری امنی داشته باشید و هم از همان روز اول با تکالیف مالیاتیتان هماهنگ پیش بروید.
آخرین بهروزرسانی: مرداد ۱۴۰۵ / آگوست ۲۰۲۶؛ پیش از اقدام، آخرین شرایط را از منبع رسمی و بازار بررسی کنید.
نظر خود را بنویسید