تحویل گرفتن خانه‌ی اجاره‌ای در ترکیه؛ چک‌لیست بازدید، صورت‌جلسه و کنتورها

شما بالاخره خانه‌ی اجاره‌ای مناسب را پیدا کرده‌اید، قرارداد را امضا کرده‌اید و حالا صاحبخانه یا مشاور املاک کلید را به دست شما می‌دهد. در همان لحظه‌ی هیجان‌انگیز وسوسه می‌شوید که وسایل را بیاورید و زندگی را شروع کنید. اما دقیقا همین‌جا یکی از بزرگ‌ترین اشتباه‌های مالی بسیاری از مهاجرهای ایرانی رخ می‌دهد: آنها خانه را بدون بازدید دقیق، بدون صورت‌جلسه و بدون ثبت شماره‌ی کنتورها تحویل می‌گیرند. چند ماه بعد که قبض یک بدهی قدیمی به نامشان می‌آید، یا موقع تخلیه صاحبخانه بابت خرابی‌ای که کار خودشان نبوده از ودیعه کم می‌کند، تازه می‌فهمند که آن نیم‌ساعت بازدید دقیق چقدر ارزش داشت. در این راهنما قدم‌به‌قدم توضیح می‌دهیم که هنگام تحویل گرفتن خانه دقیقا چه کارهایی باید انجام دهید: چک‌لیست کامل بازدید اتاق‌به‌اتاق، نوشتن صورت‌جلسه‌ی وضعیت خانه (به ترکی tutanak، بخوانید «توتاناک»)، ثبت شماره و عدد کنتورهای برق و آب و گاز (به ترکی sayaç، بخوانید «سایاچ»)، عکس و فیلم گرفتن از خرابی‌ها و انتقال اشتراک قبض‌ها به نام خودتان. هدف این است که ودیعه‌ی شما در پایان کار کامل برگردد و هیچ بدهی‌ای که مال شما نیست به گردن شما نیفتد.

چرا لحظه‌ی تحویل خانه این‌قدر مهم است؟

لحظه‌ی تحویل گرفتن خانه دو خطر مالی جدی را برای شما تعیین می‌کند و اگر آن را جدی نگیرید، هر دو خطر می‌تواند ماه‌ها بعد گریبان شما را بگیرد. خطر اول بدهی قبض‌های مستاجر قبلی است. اگر کنتورها را ثبت نکنید و اشتراک برق و آب و گاز را به نام خودتان منتقل نکنید، ممکن است مصرف یا بدهی معوق دوره‌ی قبل به حساب شما نوشته شود و شرکت‌های خدماتی بابت آن از شما پول بخواهند. خطر دوم از دست دادن ودیعه در پایان قرارداد است. اگر وضعیت اولیه‌ی خانه را مستند نکنید، هنگام تخلیه صاحبخانه می‌تواند خرابی‌هایی را که از قبل وجود داشته به شما نسبت دهد و بابت آنها از ودیعه کم کند.

راه‌حل هر دو خطر یک چیز است: وضعیت خانه در روز تحویل باید به‌طور مکتوب و مصور ثبت شود تا یک نقطه‌ی مرجع قانونی برای شما بسازد. هر ادعایی که بعدا مطرح شود، در برابر همین مدرک سنجیده می‌شود. به همین دلیل بازدید و صورت‌جلسه را باید پیش از آوردن وسایل و پیش از شروع زندگی انجام دهید، نه بعد از آن.

اگر هنوز در مرحله‌ی پیدا کردن یا نهایی کردن خانه هستید، خوب است تصویر کاملی از کل بازار و مراحل اجاره داشته باشید. برای دیدن گزینه‌های واقعی و قیمت‌های روز می‌توانید به صفحه‌ی اجاره خانه در استانبول سر بزنید، و برای شناخت مرحله‌به‌مرحله‌ی کل فرایند، راهنمای کامل اجاره‌ی ملک در استانبول را بخوانید که از جستجو تا امضای قرارداد شما را همراهی می‌کند.

چک‌لیست بازدید خانه پیش از گرفتن کلید

پیش از اینکه کلید را بگیرید و صورت‌جلسه را امضا کنید، باید یک بازدید کامل و منظم از خانه انجام دهید و همه‌چیز را عملا امتحان کنید. به حرف «همه‌چیز سالم است» اکتفا نکنید و خودتان هر مورد را آزمایش کنید. بهتر است این بازدید را در روشنایی روز و با حضور صاحبخانه یا مشاور املاک انجام دهید تا هر ایرادی را همان لحظه نشان دهید. فهرست زیر را نقطه‌به‌نقطه دنبال کنید:

دیوارها و سقف: به دنبال لکه‌ی رطوبت، کپک، ترک‌خوردگی و پوسته‌شدن رنگ بگردید. رطوبت پنهان در استانبول رایج است و می‌تواند بعدا به وسایل شما آسیب بزند. هر لکه یا ترک را ببینید و یادداشت کنید.

کف و کفپوش: پارکت، سرامیک یا لمینت را بررسی کنید. خط‌وخش، شکستگی و بلندشدگی را ثبت کنید تا بعدا به گردن شما نیفتد.

درها، پنجره‌ها و قفل‌ها: همه‌ی درها و پنجره‌ها را باز و بسته کنید، عایق‌بندی و شیشه‌ها را ببینید و مطمئن شوید قفل‌ها درست کار می‌کنند. تعداد کلیدها را بشمارید و در صورت‌جلسه بنویسید.

لوله‌کشی و شیرآلات: همه‌ی شیرهای آب را باز کنید، فشار آب گرم و سرد را امتحان کنید، زیر سینک و روشویی را از نظر نشتی وارسی کنید و مطمئن شوید تخلیه‌ی آب به‌درستی انجام می‌شود.

برق و پریزها: همه‌ی چراغ‌ها را روشن کنید، کلیدها را امتحان کنید و با یک شارژر یا وسیله‌ی کوچک هر پریز را تست کنید. جعبه‌ی فیوز و کلید اصلی برق را هم پیدا کنید.

آبگرمکن و سیستم گرمایش: پکیج گازی (به ترکی kombi، بخوانید «کومبی») و رادیاتورها یا آبگرمکن (به ترکی termosifon، بخوانید «ترموسیفون») را روشن کنید و کارکردشان را ببینید. حتی اگر تابستان است و به گرمایش نیاز ندارید، باز هم آن را امتحان کنید تا خرابی پنهان نماند.

آشپزخانه و لوازم توکار: اگر خانه لوازم توکار (به ترکی ankastre، بخوانید «آنکاستره») دارد، مثل فر، اجاق‌گاز، هود و ماشین ظرفشویی، همه را روشن و امتحان کنید. در خانه‌ی مبله، وضعیت یخچال، ماشین لباسشویی و کولرگازی (به ترکی klima، بخوانید «کلیما») را هم ثبت کنید.

سرویس بهداشتی و حمام: توالت، دوش، شیرها و تخلیه‌ی آب را امتحان کنید و به دنبال نشتی و کپک بگردید.

بالکن و فضای مشترک: وضعیت بالکن، نرده‌ها و در صورت وجود انبار را ببینید و از سالم‌بودن آنها مطمئن شوید.

اگر خانه‌ی شما مبله است، تفاوت‌های مهمی در بازدید و مسئولیت لوازم وجود دارد که در راهنمای مقایسه‌ی خانه‌ی مبله و بدون مبله در استانبول به‌طور کامل توضیح داده‌ایم و بهتر است پیش از تحویل آن را بخوانید.

صورت‌جلسه‌ی وضعیت خانه (tutanak) چیست و چطور بنویسیم؟

صورت‌جلسه‌ی تحویل یا توتاناک یک سند مکتوب است که وضعیت دقیق خانه را در لحظه‌ی تحویل ثبت می‌کند و هر دو طرف، یعنی شما و صاحبخانه، آن را امضا می‌کنید. این سند در ترکی نام‌های گوناگونی دارد، از جمله teslim tutanağı (صورت‌جلسه‌ی تحویل) و devir tutanağı (صورت‌جلسه‌ی انتقال). کارکرد آن روشن است: توتاناک نقطه‌ی مرجع قانونی برای مقایسه‌ی وضعیت خانه در ابتدا و انتهای اجاره است و از هر دو طرف محافظت می‌کند.

اهمیت این سند را دست‌کم نگیرید. طبق رویه‌ی دیوان عالی ترکیه (Yargıtay)، مستاجر باید تحویل خانه و وضعیت آن را با مدرک کتبی ثابت کند، وگرنه ممکن است ادعای طرف مقابل پذیرفته شود. یعنی اگر توتاناک نداشته باشید، در یک اختلاف احتمالی دست شما در برابر صاحبخانه خالی است.

صورت‌جلسه را به‌عنوان ضمیمه (به ترکی ek، بخوانید «اک») به قرارداد اجاره پیوست کنید و در آن این موارد را بنویسید:

فهرست اموال و لوازم ثابت: به ترکی به این فهرست demirbaş (بخوانید «دمیرباش») می‌گویند. نام هر لوازم توکار و ثابت، مثل پکیج، کولرگازی، آبگرمکن، فر و هود را همراه با وضعیت آن (سالم، دارای خط‌وخش، خراب) بنویسید. در خانه‌ی مبله همه‌ی وسایل را هم فهرست کنید.

شماره و عدد کنتورها: شماره‌ی سریال و عدد فعلی کنتور برق و آب و گاز را در صورت‌جلسه بیاورید. این بخش آن‌قدر مهم است که در ادامه یک بخش جداگانه به آن اختصاص داده‌ایم.

تعداد کلیدها: تعداد دقیق کلیدهای در ورودی، در ساختمان، صندوق پستی و انبار را ثبت کنید.

خرابی‌های موجود: هر ایراد، خط‌وخش، لکه یا نقصی را که در بازدید دیده‌اید، با توضیح روشن بنویسید. هرچه دقیق‌تر بنویسید، در پایان کار امن‌تر هستید.

تاریخ و امضای دو طرف: صورت‌جلسه را در دو نسخه تنظیم کنید، هر دو نسخه را شما و صاحبخانه تاریخ بزنید و امضا کنید و هر طرف یک نسخه نگه دارد.

توتاناک بخش جدانشدنی سند اصلی اجاره‌ی شماست. اگر می‌خواهید بدانید خود قرارداد اجاره چه بندهایی باید داشته باشد و چطور آن را امضا کنید، راهنمای قرارداد اجاره (kira sözleşmesi) در استانبول را بخوانید که همه‌ی جزئیات حقوقی را پوشش می‌دهد.

کنتورهای برق، آب و گاز (sayaç) و شماره‌شان را ثبت کنید

مهم‌ترین کار فنی در روز تحویل، ثبت دقیق کنتورهاست. برای هر سه کنتور برق و آب و گاز باید سه چیز را ثبت کنید و از هر سه عکس بگیرید. این کار ساده، بزرگ‌ترین سپر شما در برابر بدهی‌های مصرف قبلی است.

شماره‌ی سریال کنتور: روی هر کنتور یک شماره‌ی سریال (به ترکی seri numarası) حک شده است. این شماره کنتور فیزیکی را مشخص می‌کند و از آن عکس بگیرید.

شماره‌ی انشعاب یا اشتراک: هر نقطه‌ی مصرف یک شماره دارد که در ترکی به آن tesisat numarası (شماره‌ی تاسیسات) یا abone numarası (شماره‌ی اشتراک) می‌گویند. این شماره در بالای قبض‌های قبلی، زیر عنوان «Abone No» یا «Tesisat No» نوشته شده است. اگر قبض قدیمی در دسترس نیست، می‌توانید این شماره را از طریق سامانه‌ی دولتی یا با تماس با شرکت خدماتی پیدا کنید. این شماره را برای انتقال اشتراک به نام خودتان لازم دارید.

عدد کنتور در لحظه‌ی تحویل: عدد فعلی نمایشگر کنتور، که در ترکی به آن endeks (بخوانید «اندکس») می‌گویند، نقطه‌ی شروع مصرف شماست. عدد برق را به کیلووات‌ساعت و عدد آب و گاز را به مترمکعب یادداشت کنید و حتما از نمایشگر عکس واضح بگیرید.

چرا این کار این‌قدر مهم است؟ چون اگر روزی قبضی بیاید که مصرف یا بدهی دوره‌ی قبل از شما در آن باشد، تنها مدرکی که می‌تواند شما را نجات دهد، همین عکس عدد کنتور در روز ورود شماست. این عکس ثابت می‌کند که مصرف شما از کجا شروع شده و بدهی قبلی به شما ربطی ندارد.

بلافاصله پس از ثبت کنتورها باید اشتراک قبض‌ها را به نام خودتان راه‌اندازی کنید. جزئیات کامل مدارک، هزینه‌ها و روش این کار را در راهنمای راه‌اندازی و انتقال قبض‌های آب و برق و گاز خانه‌ی اجاره‌ای در استانبول آورده‌ایم و در بخش بعد نیز خلاصه‌ی آن را می‌خوانید.

چطور از خرابی‌ها عکس و فیلم بگیریم؟

عکس و فیلم، همراه صورت‌جلسه، دومین ستون محافظت از ودیعه‌ی شماست. یک صورت‌جلسه‌ی نوشتاری وضعیت را توصیف می‌کند، اما عکس و فیلم آن را با جزئیات نشان می‌دهد و جای بحث را می‌بندد. برای اینکه این مستندات در پایان کار واقعا به کار بیاید، این نکته‌ها را رعایت کنید:

تاریخ‌دار عکس بگیرید: از گوشی‌ای استفاده کنید که تاریخ و ساعت را روی فایل عکس ثبت می‌کند. تاریخ روز تحویل، ارزش مدرک شما را چند برابر می‌کند، چون ثابت می‌کند این وضعیت مربوط به لحظه‌ی ورود شماست.

هم نمای کلی، هم نمای نزدیک: از هر اتاق یک نمای کلی بگیرید و بعد از هر خرابی، لکه، ترک یا خط‌وخش یک عکس نزدیک و واضح بگیرید تا هیچ ابهامی نماند.

یک فیلم پیوسته بگیرید: یک ویدیوی کوتاه از کل خانه بگیرید و همان‌طور که راه می‌روید، وضعیت را با صدای خودتان توضیح دهید. این فیلم پیوسته نشان می‌دهد که همه‌ی موارد در یک روز و یک وضعیت واحد ثبت شده است.

کنتورها را هم فیلم کنید: جدا از عکس، عدد هر سه کنتور را در همان فیلم نشان دهید تا مستندات یک‌جا و منسجم باشد.

همه را کنار قرارداد نگه دارید: عکس‌ها و فیلم‌ها را در یک پوشه‌ی مشخص روی گوشی و یک نسخه‌ی پشتیبان در فضای ابری ذخیره کنید و در کنار فایل قرارداد و صورت‌جلسه نگه دارید.

اگر بتوانید کاری کنید که صاحبخانه یا مشاور املاک هم در لحظه‌ی عکس‌گرفتن حاضر باشد یا وجود آن خرابی را در صورت‌جلسه تایید کند، ارزش مدرک شما باز هم بالاتر می‌رود. این مستندات دقیقا همان چیزی است که در پایان قرارداد، هنگام بازگشت ودیعه، از حق شما دفاع می‌کند. برای اینکه بدانید ودیعه چطور و در چه شرایطی به شما برمی‌گردد، راهنمای کامل ودیعه (depozito) اجاره در استانبول و برای شناخت کامل حقوق خودتان حقوق مستاجر در ترکیه را بخوانید.

انتقال و راه‌اندازی اشتراک قبض‌ها به نام خودتان

پس از تحویل خانه، باید اشتراک برق و آب و گاز (به ترکی abonelik، بخوانید «آبونه‌لیک») را به نام خودتان درآورید. این کار دو حالت دارد: یا اشتراک موجود را به نام خودتان منتقل می‌کنید (انتقال یا devir)، یا اگر اشتراک قطع شده، یک اشتراک تازه باز می‌کنید. در هر دو حالت قاعده‌ی طلایی این است: اشتراک باید به نام خود شما باشد، نه به نام صاحبخانه و نه به نام مستاجر قبلی. اگر اشتراک به نام دیگری بماند، ممکن است بدهی او به حساب شما نوشته شود یا او بتواند اشتراک را قطع کند.

مدارک لازم: برای انتقال یا باز کردن اشتراک معمولا به کارت شناسایی یا پاسپورت خودتان، قرارداد اجاره، شماره‌ی انشعاب یا قبض قبلی و بیمه‌ی زلزله‌ی اجباری (DASK) نیاز دارید. اگر مستاجر هستید، گاهی اطلاعات هویتی صاحبخانه هم خواسته می‌شود.

بیمه‌ی زلزله‌ی اجباری (DASK) شرط اول است: طبق قانون، برای هر سه اشتراک برق و آب و گاز داشتن بیمه‌ی زلزله‌ی اجباری (به ترکی DASK) الزامی است و بدون آن هیچ اشتراکی باز نمی‌شود. پس پیش از هر کار دیگری بیمه‌نامه‌ی DASK خانه را تهیه کنید. اطلاعات رسمی این بیمه در سایت اداره‌ی بیمه‌ی اجباری زلزله (DASK) آمده است و جزئیات کامل آن را در راهنمای بیمه‌ی زلزله (DASK) در ترکیه توضیح داده‌ایم.

شرکت‌های خدماتی استانبول: در استانبول برق سمت اروپایی را شرکت BEDAŞ (بخوانید «بداش») و برق سمت آسیایی را شرکت AYEDAŞ یا Enerjisa (بخوانید «آیه‌داش») تامین می‌کند. آب کل شهر با اداره‌ی آب و فاضلاب استانبول یعنی İSKİ (بخوانید «ایسکی») است و گاز شهر با شرکت İGDAŞ (بخوانید «ایگداش») اداره می‌شود.

روش انجام کار: ساده‌ترین راه، سامانه‌ی دولت الکترونیک ترکیه است. با ورود به سامانه‌ی دولت الکترونیک (e-Devlet) می‌توانید شرکت توزیع منطقه‌ی خود را پیدا کنید و درخواست اشتراک یا انتقال را ثبت کنید. برای آب استانبول هم می‌توانید از سایت iski.istanbul کمک بگیرید. جدا از سامانه‌ی آنلاین، می‌توانید حضوری به دفاتر همین شرکت‌ها هم مراجعه کنید.

نکته‌ی مهم گاز: برای باز کردن گاز، پس از ثبت درخواست باید یک نوبت (به ترکی randevu، بخوانید «راندوو») برای بازدید تکنسین بگیرید. تکنسین می‌آید، تاسیسات را کنترل می‌کند، کنتور را فعال می‌کند و گاز را باز می‌کند. این فرایند چند روز طول می‌کشد، پس بهتر است نوبت گاز را دست‌کم دو روز پیش از اسباب‌کشی رزرو کنید تا در سرما بدون گاز نمانید.

زمان و هزینه: به‌طور تقریبی، برق در چند روز کاری و گاز در حدود سه تا هفت روز کاری باز می‌شود، هرچند این زمان‌ها تغییر می‌کنند. هنگام باز کردن اشتراک، مبلغی به‌عنوان ودیعه‌ی اشتراک (به ترکی güvence bedeli، بخوانید «گوونجه بدلی») از شما گرفته می‌شود که قابل بازگشت است و هنگام بستن اشتراک، اگر بدهی نداشته باشید، به شما برمی‌گردد. رسید این مبلغ را حتما نگه دارید.

هزینه‌های اشتراک و ودیعه‌ی خدمات، بخشی از هزینه‌های جانبی اجاره‌اند که خیلی از تازه‌واردها آنها را در بودجه‌ی خود نمی‌بینند. فهرست کامل این هزینه‌ها را در هزینه‌های جانبی اجاره در استانبول آورده‌ایم تا هیچ رقمی شما را در ماه اول غافلگیر نکند.

اشتباه‌های رایج تازه‌واردها هنگام تحویل خانه

بسیاری از مشکلات مالی مستاجرهای تازه‌وارد، ریشه در چند اشتباه ساده و قابل‌پیشگیری در روز تحویل دارد. اگر این اشتباه‌ها را بشناسید، به‌راحتی از آنها دوری می‌کنید:

اسباب‌کشی پیش از صورت‌جلسه و عکس: رایج‌ترین اشتباه همین است. وقتی وسایل را آوردید، دیگر نمی‌توانید ثابت کنید کدام خرابی از قبل بوده است. اول مستندسازی، بعد اسباب‌کشی.

اعتماد به قول شفاهی: جمله‌ی «همه‌چیز مرتب است» هیچ ارزش حقوقی ندارد. هر توافقی باید مکتوب و امضاشده باشد.

ثبت‌نکردن کنتورها: بی‌توجهی به کنتورها می‌تواند بدهی مصرف قبلی را به گردن شما بیندازد. عکس عدد کنتور را هرگز فراموش نکنید.

نگه‌داشتن اشتراک به نام قبلی: اگر اشتراک به نام صاحبخانه یا مستاجر قبل بماند، بدهی او مشکل شما می‌شود. اشتراک را حتما به نام خودتان منتقل کنید.

نگرفتن DASK پیش از اشتراک: بدون بیمه‌ی زلزله نمی‌توانید اشتراک باز کنید و کارتان معطل می‌ماند. آن را زودتر تهیه کنید.

نشمردن کلیدها و امتحان‌نکردن پکیج: تعداد کلیدها را دقیق بشمارید و حتی در تابستان پکیج و آبگرمکن را امتحان کنید تا خرابی پنهان نماند.

گم‌کردن رسید ودیعه‌ی خدمات: رسید مبلغ ودیعه‌ی اشتراک را نگه دارید تا هنگام تخلیه بتوانید آن را پس بگیرید.

اینجا یک تفاوت فرهنگی مهم هم وجود دارد. در ایران تحویل خانه اغلب غیررسمی و بر پایه‌ی اعتماد انجام می‌شود، اما در ترکیه سند و مدرک است که از شما دفاع می‌کند. پس عادت به مستندسازی را از همین اولین خانه در خود جا بیندازید.

یک کار مهم دیگر را هم پس از تحویل خانه فراموش نکنید: ثبت آدرس محل سکونت خودتان در اداره‌ی نفوس. جزئیات این کار را در راهنمای ثبت آدرس و نفوس در استانبول آورده‌ایم. برای برنامه‌ریزی روز اسباب‌کشی و انتخاب شرکت باربری مطمئن هم راهنمای اسباب‌کشی (nakliyat) در استانبول کمک‌تان می‌کند.

جمع‌بندی

تحویل گرفتن خانه‌ی اجاره‌ای در ترکیه فقط گرفتن کلید نیست، بلکه لحظه‌ای است که سرنوشت ودیعه‌ی شما و آرامش مالی ماه‌های بعد را تعیین می‌کند. اگر پیش از استقرار، یک بازدید کامل انجام دهید، صورت‌جلسه‌ی وضعیت خانه (tutanak) را با فهرست لوازم و خرابی‌ها بنویسید و دو طرف آن را امضا کنید، شماره و عدد کنتورهای برق و آب و گاز را ثبت و از آنها عکس بگیرید، از همه‌ی خرابی‌ها عکس و فیلم تاریخ‌دار بگیرید و اشتراک قبض‌ها را با بیمه‌ی DASK به نام خودتان منتقل کنید، آن‌وقت هم از بدهی‌های مستاجر قبلی در امان می‌مانید و هم ودیعه‌ی شما در پایان کار کامل برمی‌گردد. این چند ساعت دقت، بهترین سرمایه‌گذاری در کل دوره‌ی اجاره‌ی شماست.

برای دیدن تصویر بزرگ‌تر زندگی و ساکن‌شدن در این شهر هم می‌توانید راهنمای جامع زندگی در استانبول را بخوانید که در کنار این راهنما، مسیر مهاجرت شما را هموارتر می‌کند.

تیم فارسی‌زبان مارتی‌لند می‌تواند از پیدا کردن خانه‌ی اجاره‌ای مناسب تا حضور در جلسه‌ی تحویل، تنظیم صورت‌جلسه و راه‌اندازی قبض‌ها کنار شما باشد تا این مراحل را با خیال راحت و بدون اشتباه پشت سر بگذارید. برای شروع، گزینه‌های روز را در صفحه‌ی اجاره خانه در استانبول ببینید.

آخرین به‌روزرسانی: مرداد ۱۴۰۵ / آگوست ۲۰۲۶؛ پیش از اقدام، آخرین شرایط را از منبع رسمی و بازار بررسی کنید.